27 januari 2021 leestijd 3 min door Maarten IJzerman (Bouwrecht)
U bent als aannemer al een tijdje bezig met een project. Het betreft een bouwproject van een aantal schuren. U nadert voor uw gevoel het einde van het project. U wilt daarom gaan oplevering. Maar wat is oplevering eigenlijk? En wat zijn de gevolgen van oplevering?
In deze blog leg ik kort uit wat oplevering is en wat gevolgen daarvan zijn. Ik beschrijf eerst wat een oplevering is. Vervolgens bespreek ik vijf belangrijke rechtsgevolgen van oplevering.
Oplevering
Oplevering is het moment dat de opdrachtgever het werk aanvaardt nadat de aannemer te kennen heeft gegeven dat het werk klaar is.[1] Een simpel voorbeeld: iemand heeft opdracht gegeven om een schuur te bouwen. De aannemer zal op gegeven moment aangeven dat hij klaar is. De opdrachtgever loopt vervolgens een rondje om de schuur. Hij bekijkt of de schuur ‘gebreken’ of niet afgemaakte zaken bevat. Is dit niet het geval, dan zal hij aangeven dat hij de schuur goed vindt. Hij neemt deze gelijk in gebruik. Per dat moment is de schuur ‘opgeleverd’.[2]
1. Risicoverschuiving
Ten eerste is het werk na oplevering in principe voor risico van de opdrachtgever. Als bijvoorbeeld sprake is van een inbraak na de oplevering, is de waardevermindering van het werk door de inbraak in principe voor risico van de opdrachtgever.[3]
2. Aansprakelijkheid voor gebreken
Ten tweede is de aannemer na oplevering niet (meer) aansprakelijk voor ‘zichtbare gebreken’.[4] De aannemer blijft voor ‘verborgen gebreken’ wel aansprakelijk. Zichtbare gebreken zijn gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Welke gebreken dit precies zijn hangt af van de deskundigheid van de opdrachtgever.
Let op: op dit moment werkt de wetgever aan een wetsvoorstel die een wijziging inhoudt van de aansprakelijkheid voor gebreken. Bij aanneming van bouwwerken is de aannemer waarschijnlijk in de toekomst aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen.[5] Van deze regel kan niet worden afgeweken als de opdrachtgever een consument is. Dit betekent dat ook al had een consument een gebrek kunnen zien, maar ziet deze niet, dan blijft de aannemer aansprakelijk. Dit is in de huidige situatie niet het geval.
3. Volledige aanneemsom
Ten derde betekent oplevering dat de opdrachtgever in principe de hele afgesproken aanneemsom verschuldigd is. Eventueel meer- of minderwerk zal de aanneemsom nog verhogen of verlagen
4. Boete te laat opleveren
Ten vierde betekent oplevering dat de aannemer een mogelijk boete wegens te late oplevering verschuldigd is. In de algemene voorwaarden staat regelmatig dat een aannemer een boete verschuldigd is als hij te laat oplevert. Deze boete wordt vaak berekend over het aantal dagen dat is verstreken tussen de overeengekomen opleverdatum en de werkelijke opleverdatum.
5. Op tijd gebreken melden
Vanaf het moment dat is opgeleverd gaat een termijn lopen waarbinnen de opdrachtgever moet klagen over (in principe verborgen) gebreken. Een opdrachtgever moet dan ‘binnen bekwame tijd na ontdekking van het gebrek of het redelijkerwijs hebben moeten ontdekken daarvan’ bij de aannemer klagen. Wat precies een bekwame tijd is, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Verder begint in ieder geval na de dag waarop geklaagd is een termijn van twee jaar te lopen om een rechtsvordering in te stellen.
Tip: klaag zo snel mogelijk vanaf het moment dat een gebrek is ontdekt. Klaag dan bij voorkeur per mail of WhatsApp. Zo kan later gemakkelijk worden bewezen op welk moment waarover is geklaagd.
Conclusie
Als u te maken krijgt met een oplevering, hou dan goed in de gaten welke gevolgen dat voor u kan hebben. Voor zowel de opdrachtgever als de aannemer kent oplevering belangrijke gevolgen. Mogelijk krijgt u discussie over de oplevering. Hebt u vragen over dit onderwerp, neem dan met mij of een van onze andere advocaten contact op.
[1] MvT, Kamerstukken II 1992/93, 23095, 3, p. 17.
[2] Let op: in artikel 9 en 10 Uniforme administratieve voorwaarden 2012 (UAV 2012) staat een bepaalde opleveringsprocedure beschreven. Indien de UAV 2012 van toepassing is op de overeenkomst, dient deze in principe te worden gevolgd.
[3] Art. 7:758 lid 2 BW.
[4] Art. 7:758 lid 3 BW.
[5] Stb. 2019, 382, Kamerstukken II 34453, 1.